当前上海房市观望气氛浓厚，一、二手房成交量严重萎缩。原因何在？一是这几年压缩地根、压缩银根、地价上涨、加息加税，人们寄希望于宏观调控能将房价降下来再入市；二是对第二次贷款买房的家庭增加首付提高利息，使相当多的梯度改善型消费需求受到抑制；三是对美国次贷危机的过度渲染，使一部分人产生错觉，担心中国也会发生那样的金融危机使房价大跌。所以，想等一等、看一看。说到底，并非市场缺少需求，而是消费心理受到打击，对房市前景缺乏信心。最近，不少朋友常常向我提出同样的问题，中国会不会发生次贷危机？上海房价会不会大跌？现在还可不可以买房？在此我谈谈个人看法，供朋友们参考。
美国是个早已实现高度城市化的国家，农业人口只占4%不到，住房存量达到户均一套以上，每套平均面积165平方米，房市长期供过于求，主要是存量交易。为了刺激消费扩大需求，美国金融机构除正常房贷业务外，还向那些缺乏购房能力、又无优质资产抵押的低收入家庭发放高利率低首付长还款期的购房贷款，并将此类抵押合同打包后以债券形式上市再融资，这就叫次级贷。当美国经济发展顺利时，就业稳定，房价在涨，贷款能顺利还本付息，次级贷也能获取高额收益。一旦宏观经济出现大问题，失业率剧增，收入锐减，房价大跌，此类房贷还不出，抵押物又因房市大跌供给过剩而难以变现抵债，金融机构无力兑付到期债券，这就发生了次贷危机。
反观我国，房贷利率不高，审核甚严，首付三或四成，贷款六七成按国人不愿长期负债消费多付利息的民族习惯，也大多会提前还清。我们房贷的抵押物相当部分是毛坯房，装修入住后价值至少增值两成，若是买的期房则入住前已开始还本付息。因此，到完成装修入住时，抵押物的实际价值至少达到房贷余额的1.5倍以上。更何况中国目前城市化率只有44%左右，城市住房市场求大于供、房价稳步向上是长期趋势。因此，一旦房贷不能如期还本付息，通过抵押物处置变现也不会有多大损失。实际上，中国至今还未建立房贷再抵押证券市场，我们的房贷明明是商业银行的优质放贷资产，怎么可能变出个美国式的次贷危机呢？
经济学原理告诉我们，价格是对稀缺性的反映，即"物以稀为贵"。房屋属土地产品，且不能移动。在我国加快推进工业化、城市化、现代化、国际化的大背景下，人口大规模地向城市聚集，对房产市场的需求越来越旺盛，而供给受制于相关资源、尤其是土地资源的制约，因而求大于供的局面将长期存在，房价长期向上的趋势亦不可逆转。为了避免房价上涨过快的负面效应，必须切实采取有力措施扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间，以减轻购房者的负担。倘若采取相反措施压缩供给，加重成本，抑制流通，限制需求，即使能强制房价短期内回调，过后必将引起更强烈的反弹。
今年上半年全国70个大中城市的房价依然在涨，上海也不例外，只是涨幅趋缓。下半年只要供给与需求的逆差依然存在，盘整向上恐难以避免。我个人更担心的是明年，这几年土地供给量和开工量严重不足，明年竣工量和推盘量将远远低于正常的市场需求，房价究竟会下探还是上行，大家可以自己作判断。
现在有些媒体和少数专家公开宣称全国房价都在跌，上海深圳跌得很惨，其实他们是将市场平均成交价格下移误当作价格水平下跌。统计科学告诉我们，不同时期平均成交价格变化主要反映成交结构的变化，比如深圳关内的罗湖、福田推出楼盘少，关外的宝安、龙岗推盘多成交多，平均价格就会下降。再如上海内环供给少，外环供给多，别墅豪宅少，普通公寓多，平均价格就会下降。但与此同时，上海同质商品的住宅价格指数不论内、中、外环都在上升。因此，我们对于媒体和专家的话也要作科学分析，千万不要受人误导乱了方寸。
倘若想短期炒房，现在确实不是时机。如果手中有笔余钱，想改善一下居住条件，或者孩子大了过几年将成家，那么当然可以考虑买房。近几年通胀率居高不下，普通百姓家中有一二百万元积蓄的话，存银行负利率，买股票太危险，办企业没本事，出借吧不放心，还是买套房子较适宜，既可以保值增值，又可以改善居住条件，需要资金时还可以抵押套现。将来年老退休后，多余的房子可以出租养老，还可以参加不久将要推出的中国式倒按揭---以房养老计划，从而提高老年人生活质量，减轻子女的经济负担。
目前房市正处于盘整期，买方处于相对优势地位，具有挑选和砍价的较大余地。只要看得中的，该出手时就出手，切勿优柔寡断。上海有一批朋友想买房想了几年，房价5000元时未出手，涨到1万元时想等回调，等到2万元时又寄希望于宏观调控，一次又一次错失良机，有人称之为"错过族"。房市不同于股市，属于实体经济，房价既反映价值又反映供求关系，呈波浪式前进，螺旋式上升。在成本推动、需求拉动和本币贬值的多重因素作用下，涨上去的房价想让它跌回原点任人"杀跌"、"抄底"，这可能吗？
上海是个充满活力的城市，从市中心到远郊区，从豪宅别墅到普通住宅，无论新建还是旧房，只要心态平和，以中长期投资眼光去耐心寻找、仔细分析，都有值得投资的机会。
在选择买房时，一定要牢牢记住五个"性"。一是稀缺性，大家都想要的东西，愈稀缺愈值钱；二是适用性，普通市民不是财大气粗的专业投资人，选择房子要适合各人的具体情况，要买得动，用得着，养得起，租得掉，可投资可自用；三是安全性，买房要找可靠的开发商、中介商，通过正规渠道，摸清真实情况，办理法定手续。选房要注意房屋结构、建筑质量、安保状况、周围环境有无隐患等等，以确保投资不会灭失，不发生产权纠葛，不会遭遇灾害和意外损失；四是收益性，即所在地段所买房子从中长期看有多大升值潜力；五是流动性，万一临时急需用钱或准备出售变现时，能抵得出、卖得掉。
买房是大事，投资有风险，决策要慎重。然而，有余钱不买房，放在家里天天缩水，派别的用场也未必没风险。回顾过去，展望未来，社会在前进，城市在发展，人口在增加，货币在贬值，房价也会愈来愈高。对于有一定实力的市民来说，藏富于房、保值增值可能是一种将来不会为之感到后悔的理性选择。
